香港投资者炮轰SOHO中国“租售”模式

　　昨日，一名香港投资者对《金证券》记者表示，SOHO中国自去年年中实行“租售并举”模式，实为无奈之举。根据其对内地写字楼租售回报率的测算，认为以目前5%-7%的年回报率，SOHO中国至少10年才会有可观的回报。

　　上述人士列举香港经营写字楼等租售物业开发商的回款情况，反问：“2011年之后的SOHO中国，其经营模式是否还有可持续性？”

　　业绩一滑再滑

　　“老婆负责当家，老公负责玩儿，转型困境，回款难。”也许你可以说网友的意见太过纷杂不具备参考价值，但却不能忽视一名普通香港投资者对SOHO中国的看法。近日，《金证券》记者接触到一名香港投资者，在谈到内地商业地产大佬SOHO中国时，对方言辞犀利。

　　这名香港投资人经常往来于京港，其介绍称，SOHO中国开发的商业地产在2008年-2010年间销售非常好，年销售额在200多亿元以上，但2011年后，销售情况开始放缓。去年SOHO中国的合约销售总额甚至不足百亿元，期间即使全年销售目标一再下调，但最终仍未完成既定销售任务。

　　“SOHO中国的成长完全得益于内地的政策和市场环境。成本是由收购烂尾楼开始，客户是由地方煤老板、钢老板组成，从做生意的角度这种经营模式没有错，但却非常容易受到大环境的影响，所以面临困境是迟早的事。”该名香港投资人说。

　　回报期至少10年

　　“其实大家心里都清楚，SOHO中国从散售模式转向租赁完全是不得已而为之，销售可以立即回款，但租赁的回报期却非常长，对于开发商来说其实是件不讨好的事情。”这名香港投资人提到的“转型”指的是2012年8月16日SOHO中国的一纸公告。当日公司宣布将告别散售模式，全部持有开发项目。随后，SOHO中国官网上开始出现“官方租售平台”的页面。至此，SOHO中国开始了“租售并举”之路。

　　转型初期，SOHO中国董事会主席潘石屹曾公开表态称“2-5年内可以实现较为满意的回报”。不过上述香港投资人称，自己为SOHO中国的“租售并举”模式做过测算，“SOHO中国现在手中的物业主要是银河SOHO，所谓租赁，指的也是这一物业。目前内地写字楼出租一年的租金回报率在5%-7%，扣除管理费用，SOHO中国至少10年才能获得回报。”

　　这名香港投资人称，在香港也有开发商做这类写字楼物业的开发和租赁，这一模式回款相当慢，“我不知道SOHO中国未来的经营模式是否有可持续性。”

　　SOHO中国2012年半年报显示，截至去年上半年，公司拥有现金92亿元，未提取贷款余额60亿元人民币，净负债率为20%。毫无疑问，转型后，SOHO中国首先要面对的就是现金流的缩紧和负债率的提高。

　　券商房地产研究员判断，如果今年上半年SOHO中国无法在客户和租赁上取得突破，不排除公司融资的可能。《金证券》记者从上述香港投资人口中了解到，与前几年大家一致看好SOHO中国不同，目前香港市场部分投资机构对SOHO中国持观望状态